Sanierungspflicht bei Hauskauf und Erbe: Was seit 2026 wirklich gilt

Wer ein älteres Haus kauft oder erbt, hört schnell das Wort Sanierungspflicht. Im Kopf entsteht dann ein Bild von neuer Fassade, neuen Fenstern und einer Heizung, die raus muss. Die Wirklichkeit ist deutlich kleiner. Das Gesetz verlangt nach einem Eigentümerwechsel zwei überschaubare Maßnahmen, und für beide hast du zwei Jahre Zeit. Bei vielen Häusern ab Baujahr 1969 entfällt die größere der beiden sogar ganz.

Dazu kommt eine Änderung, die viele Ratgeber im Netz noch nicht nachgezogen haben. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das am 29. Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat, ist die Pflicht entfallen, alte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen. Dieser Ratgeber zeigt, was nach Kauf, Erbe oder Schenkung wirklich Pflicht ist, wer das kontrolliert und welche Ausnahmen es gibt.

Zwei Pflichten, zwei Jahre

Beide Pflichten sind Nachrüstpflichten. Sie gelten grundsätzlich für jedes Gebäude, ruhen aber bei Ein- und Zweifamilienhäusern, deren Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt hat. Deshalb tauchen sie bei vielen Häusern erst beim Verkauf oder im Erbfall auf. Ab dann hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, gerechnet ab dem Eintrag ins Grundbuch.

Bei der Decke steckt die wichtigste Einschränkung im Detail. Die Pflicht betrifft nur Decken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 verfehlen. Dafür genügt ein Wärmedurchlasswiderstand von 0,90, was grob 4 bis 5 Zentimetern Dämmstoff entspricht. Liegt schon eine durchgehende Dämmschicht, die höchstens von Balken unterbrochen wird, besteht keine Pflicht. Nach einer Auslegung des Deutschen Instituts für Bautechnik gilt der Mindestwärmeschutz bei Deckenkonstruktionen, die seit 1969 errichtet wurden, in der Regel als erfüllt. Betroffen sind also vor allem ältere Häuser mit ungedämmter Decke.

Wo die Pflicht greift, ist die Geschossdecke der größere Posten, aber auch eine der Maßnahmen, die sich am schnellsten bezahlt machen. Welches Verfahren passt, warum du besser gleich auf den Förderwert von 0,14 statt auf den Pflichtwert von 0,24 dämmst und wann du selbst zur Rolle greifen kannst, steht im Ratgeber Oberste Geschossdecke dämmen. Die Rohre im Keller sind oft eine Sache von einem Nachmittag. Wer ohnehin an die Kellerdecke will, macht beides zusammen, wie der Ratgeber Kellerdecke dämmen erklärt. Die Kellerdecke selbst ist übrigens keine Pflicht.

Was nicht mehr Pflicht ist

Bis Juli 2026 gab es eine dritte Nachrüstpflicht: Öl- und Gaskessel mit konstanter Kesseltemperatur mussten nach 30 Jahren außer Betrieb. Diese Regel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ersatzlos gestrichen. Seit dem 29. Juli 2026 muss kein Heizkessel allein wegen seines Alters raus. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen, auch nach einem Eigentümerwechsel.

Ebenfalls gestrichen ist die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie laufen müssen. Wer nach dem Kauf eine neue Heizung einbaut, hat die freie Wahl. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen allerdings ab 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Das verteuert den Betrieb über die Jahre spürbar.

Keine Pflicht sind außerdem Fassadendämmung, neue Fenster, eine neue Dacheindeckung oder die Kellerdeckendämmung. Wer freiwillig mehr als zehn Prozent eines Bauteils erneuert, muss allerdings die Anforderungen für dieses Bauteil einhalten. Freiwillig angefangen heißt also nicht ohne Vorgaben zu Ende gebracht.

Auch die EU-Gebäuderichtlinie schreibt einzelnen Wohngebäuden keine Sanierung vor. Die ursprünglich geplanten Mindeststandards für jedes Haus wurden für Wohngebäude gestrichen. Deutschland muss stattdessen den durchschnittlichen Energieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands bis 2030 um mindestens 16 Prozent senken. Wie das umgesetzt wird, entscheidet der Staat, nicht der einzelne Eigentümer.

Kauf, Erbe, Schenkung: wann die Frist läuft

Das Gesetz spricht von Eigentümerwechsel, und damit ist jeder Übergang des Eigentums gemeint. Eine Ausnahme für Familienangehörige gibt es nicht.

Der Kern steckt in der Ausnahme von 2002. Sie hängt an der Person, nicht am Haus. Hat deine Mutter das Haus seit den 1980er Jahren bewohnt, war sie von den Pflichten befreit. Mit dem Erbfall endet diese Befreiung, und für dich als neuen Eigentümer beginnt die Frist. Dass du als Kind im Haus gelebt hast, ändert daran nichts, denn die Ausnahme verlangt, dass der Eigentümer selbst am Stichtag darin gewohnt hat.

Bei einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben gemeinsam Eigentümer und damit gemeinsam in der Pflicht. Die zwei Jahre rechnen ab dem ersten Eigentumsübergang, eine spätere Übertragung an einen einzelnen Miterben verlängert sie nicht. Solche Konstellationen, genau wie Teilübertragungen zwischen Ehepartnern, gehören im Zweifel zum Notar oder zum Energieberater.

Wer kontrolliert und was bei Verstößen droht

Eine Behörde, die jeden Eigentümerwechsel prüft, gibt es nicht. Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden, die Kontrolle läuft im Alltag aber über den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger. Bei der Feuerstättenschau sieht er die Rohrleitungen im Heizungskeller und kann für die oberste Geschossdecke einen Nachweis verlangen. Stellt er einen Verstoß fest, meldet er ihn der Bauaufsicht, die dann ein Bußgeldverfahren einleiten kann.

Der Bußgeldrahmen reicht bis 50.000 Euro. Bei einem ersten Verstoß gegen eine Nachrüstpflicht liegen die tatsächlichen Beträge in der Regel eher bei einigen hundert bis wenigen tausend Euro, dazu bleibt die Pflicht bestehen. Für einen Nachweis reichen die Unternehmererklärung des Fachbetriebs oder, bei Eigenleistung, Rechnungen für das Material und Fotos. Heb beides auf.

Ist eine Maßnahme im Einzelfall unwirtschaftlich, weil sie sich in angemessener Zeit nicht amortisiert, kannst du bei der zuständigen Behörde eine Befreiung beantragen. Bei der obersten Geschossdecke gelingt das selten, weil sich gerade diese Dämmung besonders schnell rechnet.

Worauf du schon bei der Besichtigung achten solltest

Die zwei Pflichten lassen sich vor dem Kauf in wenigen Minuten prüfen, und genau das solltest du tun. Was du findest, gehört in die Preisverhandlung.

Der Verkäufer muss dir den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach dem Kaufvertrag übergeben. Er zeigt den Energiebedarf oder den bisherigen Verbrauch des Hauses und enthält Modernisierungsempfehlungen. Ein Verbrauchsausweis sagt dabei viel über die Gewohnheiten der Vorbesitzer und wenig über das Haus, ein Bedarfsausweis ist aussagekräftiger.

Auf dem Dachboden siehst du sofort, ob zwischen den Balken oder auf der Decke Dämmung liegt und wie dick sie ist. Liegt schon eine durchgehende Schicht von vier bis fünf Zentimetern, ist die Pflicht in der Regel erfüllt, auch wenn mehr Dämmung sinnvoll wäre. Im Keller reicht ein Blick an die Decke des Heizungsraums: Liegen die Heizungs- und Warmwasserrohre nackt, ist das die zweite Pflicht. Und am Typenschild der Heizung steht das Baujahr. Ein alter Kessel ist kein Rechtsproblem mehr, aber ein Kostenfaktor für die nächsten Jahre, den du einplanen solltest.

Nach dem Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses sieht das Gesetz noch einen Schritt vor, den kaum jemand kennt: Bietet der Aussteller des Energieausweises ein kostenloses informatorisches Beratungsgespräch an, musst du es wahrnehmen. Nutz es, um die zwei Pflichten und die sinnvolle Reihenfolge weiterer Maßnahmen zu besprechen.

Die Pflicht als Startpunkt nutzen

Kaum ein Zeitpunkt eignet sich besser für eine energetische Planung als der Kauf oder die Übernahme eines Hauses. Das Haus ist oft leer, Handwerker kommen leichter an alles heran, und die Finanzierung wird ohnehin neu aufgestellt. Wer nur die zwei Pflichten erfüllt, verschenkt diese Gelegenheit.

Der individuelle Sanierungsfahrplan bringt dabei mehr, als viele denken. Der Staat übernimmt die Hälfte des Beraterhonorars, höchstens 650 Euro. Vor allem verdoppelt der Fahrplan die förderfähigen Kosten für Dämmung und Fenster von 30.000 auf 60.000 Euro je Wohneinheit und Jahr. Ab welcher Investition sich das lohnt, rechnet der Ratgeber iSFP: Lohnt sich der Sanierungsfahrplan noch? durch. Was ein Energieberater kostet, steht im Ratgeber Energieberater Kosten.

Für die Pflichtmaßnahme selbst gilt die Rechnung aus dem Geschossdecken-Ratgeber: Bei kleinen Summen bringt der Steuerbonus von 20 Prozent meist mehr als der Zuschuss von 15 Prozent, weil er ohne Energieberater auskommt. Beides setzt aber voraus, dass die Dämmung den Förderwert erreicht, der Pflichtwert allein reicht dafür nicht.

Häufige Fragen

Welche Sanierungspflicht gilt beim Hauskauf?

Seit dem 29. Juli 2026 sind es zwei: die oberste Geschossdecke oder das Dach darüber dämmen, sofern die Decke nicht einmal den Mindestwärmeschutz erfüllt, und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen. Dafür hast du zwei Jahre ab dem Eintrag ins Grundbuch.

Gilt die Sanierungspflicht auch beim Erben?

Ja. Erbe und Schenkung sind ein Eigentümerwechsel wie ein Kauf. Eine Ausnahme für Kinder oder andere Angehörige gibt es nicht, auch nicht, wenn sie im Haus aufgewachsen sind.

Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?

Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, die dort schon am 1. Februar 2002 selbst gewohnt haben, sind befreit, solange sie Eigentümer bleiben. Keine Deckenpflicht besteht außerdem, wenn die Decke den Mindestwärmeschutz schon erfüllt, was bei Decken ab 1969 in der Regel der Fall ist. Und ist eine Maßnahme im Einzelfall unwirtschaftlich, kann eine Befreiung beantragt werden.

Muss ich die alte Heizung nach dem Hauskauf tauschen?

Nein. Die Pflicht, Heizkessel nach 30 Jahren außer Betrieb zu nehmen, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz seit dem 29. Juli 2026 gestrichen. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen.

Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?

Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden. Praktisch prüft der Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau, ob die Rohre gedämmt sind, und kann einen Nachweis für die Geschossdecke verlangen.

Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?

Es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 50.000 Euro. Bei einem ersten Verstoß fallen die Beträge meist deutlich niedriger aus, die Pflicht selbst bleibt aber bestehen.

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